Les nouvelles règles du diagnostic de performance énergétique ont poussé à la hausse les ventes de « passoires énergétiques » en 2022

Un impact majeur et nouveau sur le marché des logements anciens en Ile-de-France

Depuis une dizaine d’année et jusqu’en 2021, la part des logements énergivores dans les ventes avait tendance à reculer au bénéfice des logements économes, dans un mouvement lent mais constant. Cette tendance laissait à penser que le renouvellement du parc s’opérait avec des logements neufs bénéficiant de meilleures performances énergétiques et devenant de plus en plus nombreux dans les ventes, avec également, parallèlement, une possible préférence des acquéreurs pour les logements les moins énergivores. 

Une rupture brutale est intervenue en 2022. La part des logements les moins bien notés (en F et G) a connu une poussée dans les ventes, sans doute avec les modifications et le durcissement de la règlementation sur la performance énergétique.

La part de logements vendus avec une étiquette G en Ile-de-France a fortement progressé en un an, tant pour les appartements (de 2,7% en 2021 à 7,9% en 2022) que pour les maisons (de 3,6% en 2021 à 8,5% en 2022). C’est également le cas pour les biens classés en F, dont la part augmente de 7,5% en 2021 à 11,8% en 2022 pour les appartements et de 10,3% en 2021 à 12,5% en 2022 pour les maisons.

En revanche, la part des ventes d’appartements étiquetés « D » a reculé de 42,3% du total en 2021 à 33,9% en 2022, tandis que la proportion de ceux étiquetés « E » s’est consolidée (+0,7 point). Le diagnostic D regroupe toujours la part la plus importante des ventes de maisons (34,4% en 2022) mais en recul par rapport à 2021 (38%).

Enfin, la proportion de logements bénéficiant d’une note favorable (A, B et C) est plutôt orientée à la baisse pour les appartements, surtout pour la classe B. Elle n’enregistre que de très faibles évolutions pour les maisons. Rappelons que les logements qui bénéficient d’une note de A et B restent encore marginaux dans les ventes, compte tenu du haut niveau de performances attendues.

Les évolutions réglementaires, encore appelées à se durcir au fil du temps avec une interdiction progressive de location des logements énergivores, la perspective de travaux, coûteux et complexes à réaliser, combinés à la hausse des prix de l’énergie expliquent sans doute que les propriétaires de ce type de bien ont souhaité s’en défaire. Ces évolutions seront donc naturellement à suivre pour voir si les tendances se prolongent voire s’amplifient.

Par ailleurs, nos données agrègent des étiquettes énergétiques de nature différente puisque les méthodes de calcul et les bornes ont changé et que certains anciens diagnostics peuvent encore être utilisés, même si les notaires recommandent fréquemment une mise à jour en cas de projet de location. Une certaine prudence s’impose donc dans l’analyse des données historiques qui ne sont donc pas strictement comparables.   

Le cœur de l’agglomération parisienne est nettement plus touché que la Grande Couronne

L’augmentation de la proportion de « passoires thermiques » dans les ventes de logements anciens est nettement plus ­marquée à Paris et en Petite Couronne qu’en Grande Couronne sans doute parce que les logements énergivores y sont plus ­nombreux, compte tenu de l’ancienneté du parc et de sa composition (beaucoup de petits logements).

Un volume de ventes exceptionnel dans Paris en 2022, où les logements les moins performants sont surreprésentés (58% du parc privé est classé en E, F ou G)  a également accentué la tendance globale observée en Ile-de-France.

La part des logements classés F ou G culmine à Paris où elle passe de 15,9% à 30,2% des ventes de 2021 à 2022. Dans le même temps, en Petite Couronne, la proportion d’appartements en F et G augmente de 8,8% à 19,2% dans les Hauts-de-Seine, de 9,7% à 19,3% en Seine-Saint-Denis et de 8,8% à 17,6% dans le Val-de-Marne. L’augmentation de la part des biens énergivores s’avère encore plus forte pour les maisons en Petite Couronne (de 11,3% à 27,1% dans les Hauts-de-Seine, de 16,9% à 28,6% en Seine-Saint-Denis et de 12,9% à 24,6% dans le Val-de-Marne). Ce marché aux budgets élevés est contraint par le manque de produits et peu orienté vers l’investissement. On est donc tenté de voir dans cette progression une possible dégradation des notes liées au nouveau diagnostic. Il est également possible que les acquéreurs de ce type de biens acceptent plus facilement l’achat d’un bien énergivore en prévoyant des travaux d’amélioration à leur convenance.

En revanche, la poussée des ventes de logements énergivores s’avère nettement moins marquée en Grande Couronne tant pour les appartements que pour les maisons. Une fois encore la structure du parc et des logements qui ont été construits relativement récemment peuvent expliquer en partie une augmentation beaucoup plus modérée des ventes de logements considérés comme énergivores. 

Notes

La loi Climat et Energie a modifié la méthode, le contenu et la présentation des diagnostics de performance énergétique devenus opposables. Elle a aussi introduit plusieurs nouvelles échéances. Les logements ayant une consommation énergétique supérieur à 450 KWH/m²/par an (et donc une partie de la catégorie G) ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2023. Cette interdiction s’étendra ensuite à l’ensemble des biens étiquetés « G » au 1er janvier 2025, puis à ceux en « F » et plus au 1er janvier 2028 et enfin à l’ensemble des biens au DPE étiquetés « E » et plus au 1er janvier 2034.

La nouvelle réglementation a accéléré l’obsolescence des DPE, normalement valables 10 ans. Les DPE réalisés avant la fin 2017 ont été acceptés jusqu’à la fin 2022, les DPE réalisés à partir du 1er janvier 2018 resteront valides jusqu’au 31/12/2024.
« A Paris, des enjeux de rénovation énergétiques très forts pour plus de la moitié des logements » : INSEE Analyses Ile-de-France, n° 154 de juin 2022, en partenariat avec l’APUR.