Conjoncture immobilière francilienne en janvier 2023

Le marché se contracte mais reste encore au-dessus de la moyenne de ces 10 dernières années

Les tendances baissières se sont prolongées avec 38 060 logements anciens vendus en Ile-de-France de novembre 2022 à janvier 2023 contre 42 610 un an auparavant, soit un recul de 11%.

Les causes de ce ralentissement n’ont pas changé. Les crédits sont désormais plus chers et plus difficiles à obtenir. La baisse de la solvabilité des ménages, un contexte économique et géopolitique difficiles et une inflation élevée ont pesé sur la demande. Cependant, le volume des ventes pendant ces 3 mois se maintient encore 4% au-dessus de la moyenne de ces 10 dernières années.

Après une période favorable liée à la crise sanitaire et à un besoin d’espace et de verdure, le secteur de la maison est désormais à la peine. Les prix sont historiquement élevés avec des hausses accumulées depuis plusieurs années. Habiter une maison coûte aussi plus cher, avec les hausses des prix de l’énergie. Le volume de ventes recule de 17% lorsque l’on compare novembre 2022 – janvier 2023 à la même période un an auparavant, sans grande différence entre le nombre de ventes en Petite Couronne (-16%) et en Grande Couronne (-18%). Le nombre de maisons vendues est désormais situé 6% en-dessous de la moyenne de ces 10 dernières années.

Paris résiste encore avec des volumes de ventes qui s’érodent de 2% en un an et restent historiquement très élevés. Le nombre de ventes d’appartements a baissé de 8% en Petite Couronne et de 14% en Grande Couronne.
D’après nos indicateurs avancés, ces tendances se prolongeraient dans les prochains mois avec des volumes de ventes toujours baissiers et un marché de la maison davantage affecté que celui des appartements.

Une baisse annuelle des prix attendue en mai pour les appartements et peu d’évolution pour les maisons

En Ile-de-France sur un an, de janvier 2022 à janvier 2023, les prix des logements ont augmenté de 1%, celui des appartements s’est stabilisé et celui des maisons est encore en hausse de 2,7%. Mais la variation annuelle, qui tient compte des hausses de prix jusqu’en août 2022, masque encore le fait que les prix ont reculé depuis septembre 2022, pendant 4 mois consécutifs.

En Ile-de-France sur 3 mois, de novembre 2022 à janvier 2023, les prix des logements ont diminué de 2%. Après correction de la variation saisonnière, la baisse est ramenée à 0,8% pendant la période. La baisse trimestrielle des prix est de 2% pour les appartements franciliens (-0,9% en CVS) et de 2,2% pour les maisons (-0,6% en CVS).

Nos indicateurs avancés sur les avant-contrats confirment que ces ajustements de prix devraient se prolonger, en phase désormais avec le recul des volumes de ventes. A Paris, le prix au m² des appartements anciens ressort à 10 410 € en janvier 2023 (-1,6% en un an). Il reculerait à 10 250 €/m² en mai 2023, creusant la baisse annuelle à 2,7%.

Ce mouvement se généralise et on attend une baisse des prix au m² de 3,4% en Petite Couronne et de 1,2% en Grande Couronne de mai 2022 à mai 2023. Cela fait 7 années que l’on n’avait pas observé de baisses annuelles des prix des appartements. Le marché de la maison enregistre une baisse de prix de 1,6% de février à mai 2023 sur l’ensemble de la région. En un an et malgré les fortes hausses au cours de l’été 2022, les prix se stabiliseraient (+0,2%), mais avec un tassement en Petite Couronne (-1,7%) alors qu’en Grande Couronne les prix se consolideraient (+1,1%).