En près de 40 ans, plusieurs dispositifs fiscaux ont soutenu l’investissement locatif privé en France, contribuant à une augmentation annuelle moyenne de 1,1% du parc de logements. Le dispositif Pinel, lancé en 2014, a encouragé la construction et la rénovation de logements intermédiaires pour les ménages en difficulté. Succédant au dispositif Duflot, il a permis une réduction d’impôt sous conditions. Au fil du temps, les critères du Pinel ont évolué (typologie des biens, zonage, taux de réduction), avant l’annonce de sa fin prévue pour fin 2024.
L’évaluation de la Cour des comptes s’est attachée à savoir si le dispositif Pinel avait répondu aux objectifs de construction et de rénovation de logements de qualité et s’il avait bénéficié aux ménages visés. Elle intervient au terme de dix années de mise en œuvre de cet avantage fiscal, à un moment clé où la fin de ce dispositif est actée dans un contexte de crise persistante du logement.
1°/ Le dispositif Pinel ne remplit qu’imparfaitement les objectifs de construction et de rénovation de logements dans les zones tendues
Un dispositif avant tout destiné à permettre de la défiscalisation
Un zonage progressivement resserré, encore perfectible, pour permettre une meilleure orientation de l’épargne des particuliers vers les zones les plus tendues
2°/ Le dispositif Pinel répond temporairement aux besoins de logement des ménages qu’il vise
Une réponse plutôt efficace aux besoins de logement exprimés par les ménages modestes bénéficiaires
Un dispositif qui ne contribue qu’à la constitution temporaire d’un parc de logements intermédiaires
3°/ La fin annoncée du dispositif Pinel dans un contexte de besoin croissant de logements
La Cour des comptes fait les préconisations suivantes :
assortir tout dispositif d’objectifs évaluables afin d’en permettre un pilotage quantitatif et financier jusqu’à la fin de son incidence budgétaire ;
doter le, ou les, dispositifs d’outils de suivi et de procédures de contrôle fiables afin d’en garantir le contrôle ;
impliquer directement les territoires dans le ciblage du zonage envisagés pour mieux l’adapter aux besoins, avec la prise en compte des objectifs du zéro artificialisation nette (ZAN) ;
veiller à la cohérence entre les objectifs fixés par les objectifs de mixité de l’habitat et l’équilibre économique des opérations ;
inscrire le statut locatif des logements intermédiaires dans un temps plus long en regard de l’avantage fiscal consenti par l’État. Ce maintien dans le parc locatif intermédiaire des logements aidés permettrait d’offrir un volume plus important de locations abordables dans l’équilibre du parc résidentiel.
NB : Ces pistes d’améliorations ne sont pas exhaustives. Elles ont vocation à poser un cadre préalable à la mise en œuvre de toute politique publique de création de logements intermédiaires .
Sources :
L’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel | Cour des comptes (ccomptes.fr)
Documents | Cour des comptes (ccomptes.fr)
NB : l’Administration fiscale a récemment mis à sa jour sa doctrine sur ce dispositif.
