Conjoncture immobilière francilienne en février 2023

L’activité passe progressivement en dessous des moyennes de long terme

Le ralentissement du marché se prolonge dans un contexte économique et social difficile et avec des tensions persistantes sur les modalités de financement des achats. 37 280 logements anciens ont été vendus en Ile-de-France de décembre 2022 à février 2023, soit une baisse de 15% par rapport à la période décembre 2021-février 2022.

Aucun marché n’échappe à la baisse, même si le marché des appartements s’avère un peu plus résistant (-12% en Ile-de-France) que celui des maisons (-21%). 

La situation s’est progressivement tendue au fil des mois : le repli, de 9% en décembre 2022 par rapport à décembre 2021, est passé à 17% en janvier 2023 puis à 19% en février 2023, comparé aux mêmes mois un an plus tôt.

Sur l’ensemble des 3 mois observés, les volumes de ventes d’appartements restent supérieurs de 2% à la moyenne des 10 dernières années, mais cela grâce au mois de décembre 2022. Le volume de ventes de maisons est inférieur de 11% à la moyenne des 10 dernières années.  

La Grande Couronne, très dynamique depuis quelques années, est davantage affectée que Paris et la Petite Couronne tant pour le marché des appartements (-15%) que pour celui des maisons (-22%). Après une très longue période où les volumes de ventes sont restés proches des records historiques, Paris enregistre, sur les 3 mois, une baisse du nombre de ventes d’appartements de 8% mais qui laisse encore un niveau d’activité assez élevé.

Nos premiers indicateurs sur mars confirment la prolongation de ces tendances, indiquant qu’il faut s’attendre à un premier trimestre avec des ventes faibles et des perspectives dégradées, au vu des avant-contrats reçus par les offices de notaires, pour les prochains mois.

La tendance baissière des prix se confirme et se généralise

En Ile-de-France sur un an, de février 2022 à février 2023, les prix des logements sont globalement stables (+0,2%), avec une légère baisse de 0,7% pour les appartements et une hausse qui se prolonge encore pour les maisons (+1,8%). 

Cette variation annuelle tient compte d’évolutions des prix encore soutenues au 1er semestre 2022 en Ile-de-France (à l’exception de Paris), particulièrement pour les maisons. Mais depuis plusieurs mois, et en lien avec le ralentissement progressif de l’activité, la tendance baissière a pris le pas en se généralisant à l’ensemble des marchés. 

En 3 mois, de novembre 2022 à février 2023, les prix des logements ont diminué de 2,3% (-1,4% après correction de la variation saisonnière). Ils reculent de 2,2% pour les appartements (-1,5% en variation CVS) et de 2,6% pour les maisons en Ile-de-France (-1,4% en variation CVS).

Les indicateurs avancés sur les prix issus des avant-contrats s’inscrivent dans la continuité.

Dans Paris, le prix des appartements anciens ressort à 10 350 €/m² en février 2023 (-1,9% en un an). D’après les prix issus des avant-contrats, il reculerait à 10 140 €/m² en juin 2023. La baisse des prix, restée jusqu’à présent modérée, se creuserait à 4,3% en un an dans la Capitale, en juin 2023. 

On attend un mouvement parallèle en Petite Couronne et une baisse des prix des appartements de 4,1% de juin 2022 à juin 2023.  Le recul annuel des prix resterait plus limité en Grande Couronne (-1,9%). Pour les maisons franciliennes, en un an, de juin 2022 à juin 2023, les prix devraient également reculer de 2% (-3,3% en Petite Couronne et -1,3% en Grande Couronne).